外国の不動産取得は投資としてどうなのか?

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皆さんは、海外に家を買いたいと思いますか? 最近は、老後に住むために、海外の不動産を購入する人が増えています。でも、海外に不動産を持つのは住むためだけではありません。投資の形態でもあります。

今回は『アメリカ不動産オーナーズクラブ』の増田昌司さんに伺ったお話を紹介します。

■国によって所有権の形態が違う!

――外国の不動産を購入する際にはどんな点に注意すべきでしょうか。

増田さん まず、その国によって不動産の所有権の形態が異なります。

・そもそも不動産を所有できない国
・建物のみ所有できる国
・土地・建物両方所有できる国

に分かれます。例えばアメリカですと、外国人による不動産(土地・建物両方)の所有権が認められていますが、タイでは、不動産の名義はタイ人でなければなりません。外国人はコンドミニアムなどの建物において最大49%しか所有権は認められないのです。

――そんなことがあるのですね。

増田さん はい。外国人が土地・建物両方の所有権を得ることができるのは18-20カ国しかないはずです。アメリカはそのうちの一つですね。

――例えば、アメリカで日本人が不動産を購入する場合、必要になるものはありますか?

増田さん まずパスポートそれから写真付きのID(免許証)。この2つがあればOKです。

――それだけで大丈夫なのですか。

増田さん はい。特にそれ以外に必要なものはありません。

■投資としての不動産購入、実績がすごい!

――増田さんは投資として不動産を購入されているとのことですが。

増田さん はい。もともとアメリカの不動産を購入したのがきっかけでした。現在は『アメリカ不動産オーナーズクラブ』で、同じようにアメリカの不動産に投資したい人のコミュニティーを運営しています。

――なぜアメリカの不動産なのでしょうか?

増田さん アメリカの不動産がお買い得だからですね。サブプライム問題、またリーマン・ショックで、アメリカの不動産価格は大暴落しました。例えば、これらのショック以前は「1,000万円」ほどの価格だった不動産が最大で80%ほども暴落しました。

「1,000万円」だった物件が「200万円」「300万円」といった価格で入手できるようになったのです。現在は徐々に回復していますが、それでも往時の「半値」といったものがまだまだあります。

――アメリカのどの辺りの不動産に注目されていますか?

増田さん 私たちは、ミシガン州「デトロイト」、テネシー州「メンフィス」、ジョージア州「アトランタ」の三都市の不動産に注目しています。現地の管理会社と契約をしていますね。

――デトロイトというと、ネットではゴーストタウンのようになってしまった画像を多く目にするのですが……。

増田さん もちろんそういう地域もありますが、私たちが注目しているのはそういった治安の悪い所ではなく、治安の良い場所、立地の良い場所の物件です。

――どのような物件を購入されるのですか?

増田さん 一軒家ですと日本でいえば40-50坪といった物件ですね。それが300万円あるいは400万円といった価格で購入できる場合があります。

――購入した物件はどうするのですか?

増田さん 現地の人に賃貸物件として貸し出すのです。

――どのくらいの価格でレンタルするのでしょうか?

増田さん 物件によりますが、1カ月650-750ドルくらいでしょうか。物件としては3ベッドルーム(日本でいえば3LDK)ぐらいのものですね。

――すると、ざっくり計算して5年弱で元が取れることになりますね。投資としてのリターンはどのような感じでしょうか。

増田さん 家賃収入から固定資産税、管理費、火災保険料を引いて、NETで18-19%という感じでしょうか。

――投資としては素晴らしいリターンですね。

■なぜアメリカ? 投資するときは詐欺に注意!

――東南アジア各国の不動産物件への投資ブームもありますが、アメリカにこだわられるのには理由があるのでしょうか。

増田さん 私もタイなどに実際に行ってみたのですが、そこで売買される物件の多くは投資家用の高級物件で、現地の人が購入するようなものではないのですね。そうなると入手した物件を売却するという段になると、投資家にしか売れない。これでは売却が困難です。

しかし、私共がアメリカで購入しているのは、あくまでも現地の人へ売却が可能な不動産物件です。アメリカの景気が戻ってくれば売却は容易になりますので。利回りだけではなく売却するときのことも考えて投資を行うべきだと思っています。

――なるほど。

増田さん また、資産としてのドルの価値ですね。例えば、タイなどの不動産から家賃を取ったとしてもそれは「バーツ」です。バーツをドルに換えることを考えなければなりません。しかし、アメリカで家賃収入を得れば、それは「ドル」です。

ドルは円とバランスするハードカレンシーですからね。ドルによる資産形成という意味でも、アメリカの不動産への投資は良いと考えています。

――現地の不動産の管理は難しくないのでしょうか。

増田さん 管理は大事です。私たちは、現地にある三つの管理会社と取引をしています。3つを補完し合うような形で使っています。

――これから海外の不動産を購入しようという人にアドバイスがあればお願いします。

増田さん まず、信用できる不動産取引会社を探すことです。詐欺まがいのことをしている人や、会社がありますから。例えば購入したはずなのに名義がいつまでも自分のものにならない、とかですね。このような場合は疑ってかからないといけません。

私も最初の物件では失敗しました。仕方がないので自分で管理会社を探して……とやっていたのがそもそもの始まりです。大事なお金を無駄にしないように、くれぐれも慎重にされると良いと思います。

――ありがとうございました。

バカでビンボな筆者ですが、増田さんのこの話を聞いて「アメリカに一軒家を買おうかな」などと思ってしまいました(笑)。
あなたは「海外に不動産を買おう」と思ったりしますか?

⇒『アメリカ不動産オーナーズクラブ

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