韓国の『韓国土地住宅公社』（略称「LH」）が慢性的な赤字に陥っており、放置できないのですが、さすがの韓国政府も打つ手がなく、手をこまねいています。
何が起こっているのかをご紹介します。
まず『LH』の状況です。
総売上：14兆5,321億1,300万ウォン
営業利益：-2,531億1,600万ウォン
2026年度は「営業利益：」の予算で、こちらはともかく以下の負債の積み上がり方の方が問題です。
負債：194兆2,915億3,500万ウォン
資本：80兆6,437億9,200万ウォン
負債比率：240.9％
韓国では負債比率が200％を超えると「危険」といわれますが、この基準に照らせば『LH』も危険です。もっとも親方太極旗な公社では「負債比率が危険な」なものが少なくありません。
当然ですが、これは最後には国民がケツを拭くことになります。
なぜ慢性的な赤字になるのか？ 構造的な問題
なぜ慢性的な赤字になるのか？――なのですが、これは構造上の問題です。
『LH』の使命は「住宅需要に対して安価に供給すること」です。土地や建物を高く仕入れても（できるだけ）安く売らなければなりません。
『LH』は、単なる「公営住宅会社」ではなく、国家の土地・住宅政策の実施機関です。「公社」であることがポイントで、親方太極旗で、国家が決めた住宅政策を実行するための「装置」です。
行政機関と民間の中間に置かれた政策実施機関であって、公に資することが大前提です。
主な事業は大きく以下の4分野に分かれています。
新都市・工業団地・宅地造成、分譲
❷分譲住宅事業 ⇒ 黒字になり得る
分譲マンション・住宅の建設販売
❸賃貸住宅事業 ⇒ 構造的赤字
公共賃貸住宅の建設・保有・運営
❹住居福祉・再開発 ⇒ 原則非採算
都市再生、住居支援、補助事業
土地価格・建築費が安いときはいいのですが、高くなっても安く売らねばならないのです。
慢性的な赤字をもたらしているのは以下のような構造です。
1.賃料が市場価格より意図的に安く設定されている
公共賃貸住宅は、
低所得層
若年層・新婚世帯
高齢者・障害者
――などの住宅弱者支援が目的 です。
そのため賃料は「市場家賃の50～80％程度」、場合によっては 原価を下回る水準に設定されます。
このため収入が構造的に不足して、原価割れということが起こるのです。
2.建設・取得コストは市場並み、あるいはそれ以上
一方でコストは下がりません。
建設費（資材・人件費）
土地取得費
金利（借入金利）
維持管理費（修繕、老朽化対応、管理人件費）
etc.
は 市場価格で発生します。
特に、
地価上昇
建設費インフレ
金利上昇
etc.
――が続いたため、コストは急増しています。
もうひとつ重要なのは、財源補填が不完全な「半公共・半企業」モデル※という点です。
※あくまでも比喩的な表現です。「政策執行機関に企業会計を課している構造」を持ちながら「公社に民間型財務責任を負わせている制度設計」を指摘しています。
本来なら公共目的による赤字は「国家財政で補填すべき」なのですが、韓国ではLHを民間企的な扱いしており、政府の直接補助は限定的。
多くを自分で借入（負債を抱えて）賄う構造になっています。
つまり、政府がやるべき社会政策を、LHが借金して代行しているという構造です。
「どうすんだコレ」という状況
――というような構造なので、どんどん負債が積み上がっているのです。
韓国政府は慢性的な赤字問題を解決するために、赤字の部門（＝住宅供給を担当する部門）を切り離そうと目論んでいます。しかし、合算すれば変わりないわけで――、
「明日から朝にドングリを4つ、夕方は3つにしょう」みたいな話に過ぎず――こんなものに騙されて喜ぶのはサルぐらいです。
韓国政府自体の負債が積み上がっていく状況ですから、『LH』の負債も軽減しなければならないのですが「どうするコレ？」な話となっております。
（吉田ハンチング＠ｄｃｐ）
