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韓国の不動産バブルは弾けるか? 金利上昇に注意な理由

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韓国メディア『朝鮮日報』に韓国の不動産バブルは弾けるのか?という主旨の記事が出ました。タイトルは「金利上昇で崩壊した日本の不動産、韓国も追随か」で、日本を例に出しているところは余計ですが、興味深い指摘です。

なにせ弾けなかったバブルはないので、弾けるか?といわれたら、そりゃ弾けるでしょと言うしかありません。これは中国も同じで、バブルをそろそろと縮小することができた試しはないので、いつかは弾けます。

問題はそれがいつかです。

『朝鮮日報』の記事でも書いていますが、バブル崩壊は金利上昇局面で起こります。これは必然です。

バブルとバブルの崩壊

お金がじゃぶじゃぶあって資産価値が膨らむのがいわゆるバブルですが、そもそも前提となるお金じゃぶじゃぶ状態はなぜ起こるのかというと、金融緩和で起こります。

日本のバブルの場合には、日本政府が行った積極財政、また『日本銀行』による金利引き下げです。これがお金をじゃぶじゃぶ状態を産み、資金が不動産価格(株価も)を押し上げました。この資産価値の拡大は金融緩和の停止によって崩壊しました。

具体的には、「土地購入のための融資を減らせ」という総量規制と『日本銀行』による金利引き上げによって資産に流れ込む資金の流入が断たれたのです。

つまり、金利の引き下げによってお金を借りやすくなり、その資金が不動産や株式などの資産に流入して価値を膨らませる。金利が引き上げられると膨らませる資金が小さくなって膨らませ続けることができなくなる。

突き詰めれば、それだけのことです。

これだけですと、膨らんだ風船を少しずつ小さくすることもできそうなものですが、そうはいきません。なぜなら、もし自分が乗っている船が沈みそうだと分かったら誰でもいち早く逃げたいからです。

例えば、投資した株式の価格が現在よりも下がることが分かったら、損しないうちに、あるいは利益が大きいうちに売ってしまうでしょう。誰もがそう思い、そう考えるので、売りは加速がつき、津波のようになります。これがバブルの崩壊です。

韓国政府の政策が全部裏目に出ているので……

ただ、韓国の場合、不幸中の幸いというか、現在の文在寅政権は不動産価格を抑えようとして逆の施策ばかり行っており(結果的に需給バランスを崩すことしかしていない)、そのため「まだしばらくはいけるんじゃないか」という観測もあります。

しかし、実際に不動産価格が調整局面になった場合に、文政権が行ってきた施策が不動産価格の下落を加速させる可能性があります。価格が上がらないように施策を打ってきたので。

(柏ケミカル@dcp)

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