韓国ではそろそろ不動産バブルが弾けるのではないか、という観測が出ています。これは資産バブルの崩壊ですが、一方、不動産セクターではもう一つ、建設・不動産会社側で連鎖倒産が起こるのではないかという懸念も出ています。
『韓国レゴランド』のABCP（Asset-Backed Commercial Paper：資産担保コマーシャルペーパー）不渡り宣言以降、短期資金市場で金利が急騰し、資金調達が困難になりました。これが下がってきてはいるもののいまだ高水準にあります。
指標となるCP（Commercial Paperの略：約束手形の一種）91日物のチャートを見てみましょう。以下です。
12月23日時点で「5.3800％」です。
資金調達は債務返済にも使われます。金利が高すぎてお金が借りられないということになると、ロールオーバー（借り換え）もできずデフォルトするしかありません。
そもそも不動産セクターでは非常に大きな資金が必要でそれを調達するのに、銀行融資の他、PF（プロジェクトファイナンス）に依存してきたわけですが、これが大きな爆弾なのです。
どのくらいの債務があるのかを見てみましょう。以下は、不動産セクターの「非銀行からの融資残高」の推移です。
⇒データ出典：『韓国銀行』／ただし2022年は09月までのデータ
上掲のとおり、不動産セクターでは非銀行圏からも融資を受け、負債を拡大させてきました。特に2020年から2021年にかけては40.3兆ウォンも増加させています。
次に不動産PFの方を見てみましょう。以下です。
⇒データ出典：『韓国銀行』／ただし2022年は09月までのデータ
2008年には非銀行圏からの不動産PF融資はわずか「24.3兆ウォン」しかありませんでしたが、2022年にはとうとう100兆ウォンを突破しています。
不動産の取引量が急減していることは先にご紹介したとおりですが、これはInComeが減っていることを意味します。InComeが減少しているのに返済しなければならない負債は積み上がっています。これで金利急騰で資金調達ができなければどうなるでしょうか？
不動産セクターで連鎖倒産が危惧されているのは、そのためなのです。
（吉田ハンチング＠ｄｃｐ）
