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韓国「住宅価格の調整局面でパニック売りへ」という懸念

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韓国では不動産価格が上昇を続け、それを抑制できなかったことが文在寅政権の失政の一つに数えられます。

韓国で住宅価格が急騰したのは、そもそも韓国のMZ世代(現在20~30代)が「今買わないと一生家が買えなくなる」とパニック買い(panic buying)に走ったのが原因の一つです。

韓国史上最低の金利とお金じゃぶじゃぶ状態がパニック買いを可能にしました。

しかし、いつまでも上がり続けるということはありませんので、どこかで調整局面が来ます。その際、MZ世代に限界が来て、今度はパニック売り(panic selling)になるのではないかと懸念されています。

つまり――MZ世代は所得もまだ低いですし、韓国では住宅ローンも変動金利を選択している方が多いので、金利上昇によってローンの利払い負担に耐えかねる世帯が増加。不動産価格の調整局面になると、資産価値と負担を天秤にかけて、手放した方がまだ得だという世帯が不動産を売却に走り、これが雪崩のような売りになるのではないか――というシナリオです。

例えば、2022年01月15日に公表された『ヒリム建築』『アルトコリア』『韓国ギャロップ』による「2022不動産トレンド調査」では、このシナリオが明確に指摘されています。この報告書は、2021年下半期に1,344人を対象にアンケート調査した結果をまとめたものです。

この中に「限界MZ世代」というキーワードでくくられた予測があり、「資産と所得が不十分なMZ世代が保有するマンションは、競争力の低いソウルと首都圏の外郭、地方の小型マンションがほとんど」「金利引き上げとアパート価格下落時にはパニック買いに続くパニック売りの可能性がある」としているのです。

では、韓国の不動産価格に調整局面の兆しは見られるのでしょうか。

答えは、まずいことにYesです。以下は「2022不動産トレンド調査」にあるマンション価格の変動率の推移(対前年同期比)ですが……。


↑アパート売買価格変動率推移(前年同期比)。紺色の線が全国。黄色の線がソウルです。

ご覧のように2021年上半期を頂点に変動率は下落してきています。つまり、上昇が止まってきているのです。もちろん下落に転じるかどうかはまだ分かりませんが、調整局面に入る可能性は高まってきました。

先にご紹介したとおり、不動産価格が下落すると韓国経済に与える影響は小さなものではないと『韓国銀行』も警告しています。韓国の不動産価格がこの先どうなるのかについて注視する必要があります。

(吉田ハンチング@dcp)

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