2021年07月20日、『韓国銀行』は「住宅価格の変動が実体経済・物価へ及ぼす影響の非対称性分析」という非常に興味深いリポートを出しました。
上昇を続ける不動産価格が調整局面に入った場合、実体経済に大きな負の影響を与える可能性があるので、レバレッジを安定した水準で管理し、金融を安定させなければならない、という内容です。
言葉を選んで書かれていますが、簡単にいえば「住宅バブルがはじけたら韓国経済は甚大な被害を受ける可能性がある」――という警告です。
住宅価格が上がっている局面では、担保価値が上昇するので借り入れしやすくなって消費も増加しますが、住宅価格が下がっている局面では逆に消費は減少する、というのが一般にいわれる効果です。
しかし問題は、上昇局面と下落局面で比較すると、消費への効果の規模が違うのです。下落局面での消費を冷やす効果の方がより大きいのです。
この『韓国銀行』のリポートでは、1986年第1四半期～2021年第1四半期の住宅価格の騰落率を調査し、住宅価格の下落が消費と雇用にどのような影響を与えるのかを計算してみました。
計算はLVT（Loan To Value）が40％の場合と75％の場合に分けて算出されています。
「LVT」は「有利子負債の総額 ÷ 総資産」で求めますが、この場合は住宅ローンを総資産で割ります。つまり、総資産と住宅ローンの比を求めているのです。
例えば、1億円の住宅を購入して9,500万円の住宅ローンを組めば、「9,500万円 ÷ 1億円」でLVTは「95％」になるわけです。
で、不動産価格が20％下落したとして……どうなったか？
『韓国銀行』のリポートでは、「LVTが40％」の場合には、消費・雇用にほとんど影響がなかったのですが、「LVTが75％」の場合、消費は4％、雇用も4％減少するという結果でした。
わずか4％と思われるかもしれませんが、これは甚大な被害です。
LVTが高いということは家計負債の量が多いということですから、家計負債が1,765兆ウォン（約167.7兆円：2021年第1四半期末時点）にも達している現在の韓国の状態はまずいのです。
というわけで、『韓国銀行』は不動産価格の調整局面が来るときに備えて準備が必要ですよと警告を発しています。
(吉田ハンチング＠ｄｃｐ)
