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知っておくと資産に差が出る住宅ローンの話

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住宅ローンは人生で一番大きな借金ではないでしょうか。それだけにリスクも大きく、尻ごみする人が多いでしょう。しかし買うことを決めているのであれば、速く組んだ方がいいのも住宅ローン。その仕組みをしっかりと理解しているのといないのとでは後の資産にも大きな差が生まれます。今回は知っておくと役立つ住宅ローンに関するお話です。

■住宅ローンは夫婦で組めますよ

住宅ローンは夫が担当するものと思っている人が多くないでしょうか。夫婦共働きであれば、2人とも住宅ローンを組むことができます。この場合には以下の3つのケースに分けられます。


1.夫婦で連帯債務者
2.夫婦それぞれが別で借り入れ
3.奥さんは収入合算者になって連帯保証

このような3つの場合がありますが、金融機関によっては「3」の選択肢しかないこともあります。夫婦で住宅ローンを組む場合には借り入れ条件を吟味しましょう。

また登記がそれぞれ異なるので、ここにも注意しましょう。「1」の場合は夫婦一緒に抵当権は1本。「2」の場合は抵当権は夫と妻それぞれ2本、「3」の場合は主たる借り入れ人(つまり夫)1本の抵当権になります。2人で支払うのであれば金額もそれぞれ抑えられますし、まさに「1人は食えなくても2人は食える」というところでしょう。

ただし、夫婦で2人とも住宅ローン控除を受けたい場合には注意が必要です。2人で住宅ローン控除を受けるには、基本的に1、2の場合でなければなりません。実際に借り入れをする際には控除も考えて決めましょう。

■住宅ローンが支払えなくなったら・・・・・・

家のローンが支払えなくなったらどうするか。頭の痛い話ですが、まずは銀行と相談するのが最善の方法です。

●リスケを依頼する!

まず銀行と相談して「リスケ」の可能性について話し合いましょう。「リスケ」、すなわち「リスケジュール」です。ローンの返済計画を見直してもらうわけです。例えば「○月~半年の間は利子だけ返済にして、それ以降は元本+利子で○万円で」という風に、現実に即した返済計画にしてもらうのです。

現在、住宅ローンのリスケを依頼する人は非常に多いようです。筆者が税理士事務所の人から聞いた話によると、銀行の営業マンはリスケの依頼、相談でかなり忙殺されているとのこと。ですからリスケを依頼するのは決して恥ずかしいことではありません。なんとか返済したいという意思があるわけですから。

なので「もうどうしようもない!」といった場面に直面する前に、支払が危なくなることがわかっているのであればその時点で相談した方がいいでしょう。もちろん考えている通りの条件にリスケしてもらえるとは限りませんが、それでもよりベター条件になるよう努力すべきです。

●サブリースを考えてみよう

せっかく購入した物件を手放すのがイヤであればサブリースを考えてみるのも一つの方法です。サブリースというのは自分が持っている物件を会社に借り上げてもらってそれを賃貸物件として貸し出してもらうものです。

例えば、月々の住宅ローンよりも賃貸収入の方が多ければ、取り合えず住宅ローン分はリクープできせっかく購入した物件が競売になったりなどといった事態を避けることができますね。

ディベロッパー系の不動産屋さんであればサブリース部門を持っていることが多いです。借り上げる際の条件は各不動産屋さんによって違うので、サブリースを考える際には、複数の不動産屋さんから見積もりを取ることをお薦めします。

各条件というのは、例えば家賃収入に関しての取り決めです。賃貸物件としての月額家賃の内何%が大家としてのあなたに入ってくるのか、これが不動産屋さんによって異なります。筆者は5社より見積もりを取ったことがありますが、以下のようでした。

A社:80%
B社:85%
C社:85%
D社:90%
E社:85%

底は80%、高くて90%。大体85%が相場という感じえす。例えば家賃を15万円に設定するのであれば85%で127,500円が入ってきます。この金額が住宅ローンの金額をリクープできるのであればサブリースは十分に考える価値のある選択肢です。

■住宅ローンには年齢制限がある

住宅ローンには年齢制限があります。下限年齢、上限年齢、完済時の年齢といったハードルが設けられています。例えば、利用する人の多い『フラット35』では、申し込み時の年齢が満70歳未満、完済時の年齢が80歳までとなっています。また金融機関によっては、申し込み時の年齢65歳未満、完済時の年齢が75歳以下だったりします。(親子リレーローンを別にすれば)35年ローンというのが最も長い返済期間でしょう。年齢によっては35年ローンを組めなくなったりするので、もし住宅を購入したい思っているのであれば早めに決断した方がいいでしょう。

(高橋モータース@dcp)

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